E ESSA TAL DE REFORMA TRIBUTÁRIA NAS LOCAÇÕES DE IMÓVEIS?

Entre 2026 e 2033 o mercado imobiliário passará por grandes transformações e adaptações no que se refere à reforma tributária, uma mudança ainda não vista no Brasil, e que impactará em várias atividades do setor.

A reforma já começou! As empresas precisam se adequar e, mais do que isto, os clientes também, sejam locadores, locatários, vendedores e compradores de imóveis.

Mas aqui falaremos sobre a locação! O que tanto impactará? Será que é tudo isto mesmo?

Fato é que até 2025 tínhamos uma sopa de letrinhas de tributos: Cofins, Pis, ICMS, ISS, IPI. Agora a sopa mudou! Passaremos a ter menos letrinhas englobando todas estas citadas, e surge o IVA Dual: IBS e CBS.

O CBS é a Contribuição sobre Bens e Serviços, sendo um imposto federal, e o IBS é o Imposto sobre Bens e Serviços, um imposto estadual e municipal.

Ah, mas apenas juntou o que já existia, e mudaram os nomes?

Não! É mais que isto, porque se mudou a forma de cálculo, o jeito de creditar e comprovar o pagamento, além do quanto se paga.

Isto faz também com que as imobiliárias, corretores e contadores mudem também a forma de trabalho no que se refere à locação de imóveis.

Em 2026 ainda estamos em fase de teste, então as notas fiscais precisam destacar os percentuais de IBS (0,1%) e CBS (0,9%), que somam 1% apenas para fins de teste; não há recolhimento efetivo, e erros de boa-fé contam com um período de tolerância. Mas, deixar de cumprir essas obrigações pode gerar penalidade depois da fase de adaptação, ou seja, a partir de 2027 os testes acabam e a realidade se impõe. É um ensaio sério, com plateia: o sistema observa, registra e identifica quem já cumpre as exigências.

Ah, mas está tranquilo, é só isso, destacar os impostos e percentuais na nota fiscal!

Só que não!

Esta aparentemente simples exigência de destacar números numa nota, gera, na real, adequações sistêmicas, fiscais e operacionais, que não acontecem da noite para o dia.

Mas, nas locações tem uma grande novidade: redutor de alíquota:

1.    Operações de locação têm 70% de redução na alíquota do IVA dual.

2.    E tem o redutor social - até R$ 600 por mês, por unidade residencial alugada, saem da base de cálculo. Na ponta, boa parte da locação residencial de menor valor fica com carga efetiva próxima de zero, e o peso real se concentra nos contratos e nos portfólios maiores.

E vale uma ressalva que pega muita gente de surpresa: além de tributar a operação imobiliária em si, ou seja, a locação, o IVA incide sobre o serviço que a imobiliária presta ao locador, como administração de locação e taxas de intermediação. É por isso que o destaque de IBS e CBS na nota, já obrigatório em 2026, bate primeiro na própria imobiliária, antes mesmo de chegar ao cliente.

Em próximos blogs trataremos mais sobre este assunto! Fiquem de olho!